Así operaría ‘Hipoteca Inversa’, el programa para que adultos mayores reciban una renta por su vivienda

El presidente Iván Duque anunció este jueves el lanzamiento de ‘Hipoteca Inversa’, un nuevo mecanismo dirigido a personas mayores de 65 años que son propietarios de vivienda y quieren tener un ingreso complementario, ellas podrán hipotecar su inmueble a cambio de una renta mensual. 

Según el mandatario, esta es una medida exitosa en varios lugares del mundo y que ahora se implementará en Colombia para “proteger y asegurar una cobertura para la vejez en términos de ingresos para tantas familias” del país.

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El Gobierno tiene previsto implementar esta modalidad de protección en el segundo semestre de este año.

Para el ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, con la hipoteca inversa los solicitantes podrán asegurar su sustento económico durante la vejez.

¿Cómo funcionaría este instrumento? 

El adulto mayor interesado deberá acercarse a una entidad que tenga habilitado el producto con la cual se podrá pactar la hipoteca. La figura, que se utiliza en varios países, le permite a la persona recibir esos recursos mensuales mientras sigue disfrutando de su casa hasta el último día de su vida. 

“En ese momento, precisamente, los herederos pueden saldar la deuda de la hipoteca con sus recursos, vendiendo el inmueble y pagando el porcentaje correspondiente o entregar el inmueble como pago por la renta que recibió su familiar”, explicó el Ministerio de Vivienda en un comunicado.

La hipoteca inversa maneja tres tipos de rentas, dependiendo de las necesidades de quienes decidan usarla: vitalicia, que consiste en un pago mensual hasta que la persona fallezca; temporal, es decir, la destinación de un valor mensual por un número determinado de años, y única, que consiste en recibir la totalidad del valor en una sola entrega.

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El Ministerio aclaró que el valor del monto mensual dependerá de varios factores, como el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes del producto y la modalidad de hipoteca inversa seleccionada. A propósito de la edad, tanto el solicitante como los beneficiarios deben ser mayores de 65 años. 

Un caso hipotético es el de María, de 75 años, y su esposo Martín, de 70. Esta pareja tiene una vivienda de $200 millones, producto de su esfuerzo y su arduo trabajo.

Con el ánimo de acceder a la hipoteca inversa, María se acerca a la entidad de su preferencia y realiza el acuerdo bajo la modalidad de renta vitalicia. El asesor de la entidad le explica que, de acuerdo con el avalúo de su vivienda, la expectativa de vida de ella y de su esposo y demás variables, puede recibir una renta mensual de $800 mil.

Así, María y su esposo recibirán ese monto mensual sin tener que mudarse de su casa y la vivienda se convierte no solo en el espacio en el que ellos cumplen sus sueños, sino en un mecanismo para garantizar su sustento económico durante la vejez.

Abecé de ‘Hipoteca Inversa’

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio compartió la siguiente lista de preguntas y respuestas frecuentes sobre este mecanismo:

¿Este producto o programa aplica para todos los estratos?
Sí, aplica para todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos.

¿Puede aplicar quien sea dueño de un apartamento o casa indiferente si la misma no se encuentra en una propiedad horizontal?
Sí. Solo se requiere el título de propiedad de un inmueble sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.

¿Qué tiene que hacer alguien que está interesado en este tipo de hipoteca?
Se debe acercar a una entidad que tenga habilitado el producto. Esa entidad tiene a su cargo un deber de asesoría con el fin de brindar información cierta, suficiente y oportuna, que permita al interesado conocer las condiciones en que se efectuará la operación de acuerdo con el valor de la vivienda, su situación financiera y los riesgos derivados de la misma.

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Si el afiliado tiene hijos y este inmueble era su herencia, ¿al fallecer ellos pierden la vivienda?
No. Los herederos del fallecido pueden escoger si quieren pagar la deuda acumulada con sus recursos o vender el apartamento para saldar la deuda y conservar el excedente. Solamente cuando no haya un pago de la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación en pago.

Si a los seis meses o el año murió el beneficiario del producto, ¿el inmueble queda en manos del banco o grupo asegurador?
No. El inmueble es la garantía para el pago de una deuda, si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.

¿No es muy bajo el ingreso sobre la propiedad de una persona?
Eso depende del análisis que haga cada persona y de su situación particular. La renta percibida es definida, entre otras, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes y la modalidad de hipoteca inversa, de modo que cada cual podrá juzgar si quiere acceder a este producto.

¿Cómo se calculará la renta para quienes resulten beneficiarios de este producto y quién define eso?
La renta se define, principalmente, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Esto sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar.

¿Si el interesado se acoge a la renta temporal, después de ese número determinado de años qué pasa con su vivienda?
El hogar seguirá residiendo en su vivienda sin ningún inconveniente y no tiene el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del constituyente de la garantía o del último de los beneficiarios.

Si el hogar decide voluntariamente durante la vida del constituyente o de sus beneficiarios cancelar el gravamen, podrán hacerlo sin ningún inconveniente, frente a lo cual se sufragará el valor que ha sido otorgado como renta.

¿A partir de qué edad y hasta que años puede un colombiano aplicar a este beneficio?
La edad mínima para acceder es de 65 años. No obstante, cada uno de los actores que ofrecerán el producto podrán establecer en sus reglamentos edades mínimas que se encuentran por encima de este rango. No existe una edad máxima para poder celebrar el contrato de hipoteca inversa.

¿No se quiere suplir con este producto la precaria situación del sistema pensional en el país?
 En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para que los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.

¿Hay otros países que tengan un producto parecido y cómo les ha ido?
 Hay muchos, Estados Unidos, México, Chile, España, entre otros. En todos estos países el producto se ha implementado de forma positiva y ha logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

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¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso?
Puede tener ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.

¿Los trámites para este producto serán virtuales teniendo en cuenta el aislamiento y sus posibles escenarios futuros?
Sí. Las entidades financieras se han adoptado, en lo posible, a la virtualidad durante este periodo de aislamiento preventivo. Esperamos que también se adapten medidas de virtualidad para este producto. No obstante, todo dependerá de cada establecimiento.